Investir en EHPAD géré : le meublé dont l'amortissement reste acquis à la revente
Amortissement acquis à la reventeL'EHPAD est aujourd'hui l'un des rares placements meublés où l'avantage fiscal du régime réel n'est pas repris à la sortie. Vous achetez un logement dans un établissement médicalisé, vous le louez à un exploitant par un bail commercial, et vous percevez un loyer sans gérer le quotidien. À la revente, les amortissements que vous avez déduits ne sont pas réintégrés dans votre plus-value : l'économie d'impôt réalisée pendant la détention reste définitivement à vous.
Cinq raisons d’y regarder de près
Un amortissement qui ne se rembourse jamais.
Depuis 2025, la plupart des meublés voient leurs amortissements repris dans le calcul de la plus-value à la revente. L'EHPAD en est expressément exclu par la loi : ce que vous avez économisé sur vos loyers pendant des années, vous le gardez à la sortie.
Vous ne gérez rien.
L'exploitant signe un bail commercial et prend en charge l'occupation, les locataires, l'entretien courant selon le bail. Vous touchez un loyer, vous ne recevez ni appel de locataire ni gestion de vacance au quotidien.
Une demande structurelle.
Le vieillissement de la population et le manque de places en établissement médicalisé soutiennent l'occupation sur le long terme. C'est un marché de besoin, pas de mode.
Un ticket d'entrée souvent contenu.
Les logements en EHPAD figurent parmi les plus accessibles des résidences gérées, ce qui permet d'entrer sur ce marché sans mobiliser un capital considérable.
La qualité de l'exploitant fait le placement.
Sur ce type de bien, ce n'est pas le mur qui compte le plus mais la solidité du gestionnaire et les termes du bail. C'est là que 15 ans de dossiers font la différence : on regarde le bail avant le prix.
Lecture fiscale officielle
L'EHPAD relève des établissements du 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. À ce titre, il figure dans la liste limitative des résidences que la loi exclut de la réintégration des amortissements (art. 150 VB III du CGI). Concrètement : vous louez au réel, vous déduisez chaque année un amortissement qui réduit ou efface l'impôt sur vos loyers, et à la revente ce cumul n'est pas rajouté à votre plus-value. L'avantage est donc un gain définitif, pas un simple report. Reste un point de vigilance qui n'a rien à voir avec l'impôt sur le revenu : la TVA récupérée à l'achat (voir notre guide revente LMNP) suppose une exploitation dans la durée — on vous l'explique avant d'acheter.
Nos lots en EHPAD ne sont pas publiés en ligne
Chaque bien nous est confié par délégation de mandat, en nombre limité — réservé aux investisseurs qui ont fait leur simulation.
Estimer mon rendement netLa simulation s’ouvre déjà réglée sur ce type de résidence.
Questions fréquentes
L'amortissement d'un EHPAD est-il repris à la revente ?
Non. L'EHPAD relève du 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, expressément exclu de la réintégration des amortissements prévue depuis 2025 (art. 150 VB III du CGI). L'économie d'impôt réalisée pendant la détention reste acquise à la sortie.
Légifrance, art. 150 VB III CGI ; CASF art. L. 312-1.
Qui s'occupe de la location ?
L'exploitant. Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de l'établissement, qui verse le loyer et gère l'occupation. Vous n'êtes pas en relation directe avec les résidents et vous ne gérez pas la vacance au quotidien.
Que se passe-t-il si l'exploitant change ou renégocie le loyer ?
C'est le vrai risque du placement, avant la fiscalité. Un exploitant fragile peut demander une baisse de loyer au renouvellement du bail. On analyse la solidité du gestionnaire et les clauses du bail avant tout achat — c'est ce qui protège votre rendement réel.
Faut-il être au régime réel pour profiter de l'avantage ?
Oui. L'amortissement n'existe qu'au régime réel des BIC. Le micro-BIC, lui, applique un abattement forfaitaire sans amortissement : rien à réintégrer, mais rien à déduire non plus. Le choix se fait selon votre durée de détention prévue et le montant des loyers.