Investir en résidence de tourisme : le placement plaisir, la fiscalité de revente à connaître
Fiscalité de revente à connaîtreLa résidence de tourisme attire par son emplacement — mer, montagne, sites touristiques — et par une gestion entièrement déléguée à l'exploitant. Un point doit être posé clairement : depuis 2025, ce type de résidence ne figure pas dans la liste des biens exclus de la réintégration des amortissements. À la revente, l'amortissement déduit pendant la détention est réintégré dans votre plus-value. L'avantage fiscal du régime réel n'est donc pas un gain définitif ici, mais un décalage dans le temps — ce qui reste souvent intéressant, à condition de le comprendre avant d'acheter.
Cinq raisons d’y regarder de près
Un emplacement qui a de la valeur.
Les résidences de tourisme occupent des sites recherchés. Cette localisation soutient l'attractivité locative et peut protéger la valeur du bien à long terme.
Une gestion 100 % déléguée.
L'exploitant gère les séjours, l'accueil, l'entretien. Vous percevez un loyer selon le bail commercial, sans gérer la saisonnalité vous-même.
Un avantage fiscal réel pendant la détention.
Au régime réel, l'amortissement réduit ou efface l'impôt sur vos loyers année après année. Cet effet joue pleinement tant que vous détenez le bien — c'est un gain de trésorerie concret.
Un décalage, pas une perte sèche.
Même si l'amortissement est repris à la revente, vous avez profité du décalage de trésorerie pendant des années, et les abattements pour durée de détention réduisent la base imposable au fil du temps. Détenu longtemps, le placement reste cohérent.
On vous présente les chiffres tels qu'ils sont.
Pas de promesse de « fiscalement gagnant à la sortie » sur ce type de bien. On simule votre rendement en intégrant la reprise d'amortissement à la revente, pour que vous décidiez sur une base honnête.
Lecture fiscale officielle
Soyons directs : la résidence de tourisme n'est pas dans la liste limitative des résidences exclues de la réintégration (art. 150 VB III du CGI). À la revente, les amortissements que vous avez déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'impôt de cession. L'avantage fiscal n'est donc pas effacé, mais différé : vous payez moins d'impôt sur vos loyers pendant la détention, et vous en « rendez » une partie à la revente. Le rendement net global reste souvent positif — grâce au décalage de trésorerie et aux abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) — mais on ne vous dira jamais que ce type de bien est fiscalement gagnant à la revente : ce serait faux. Le point de vigilance TVA (voir guide revente LMNP) s'applique aussi ici.
Nos lots en résidence de tourisme ne sont pas publiés en ligne
Chaque bien nous est confié par délégation de mandat, en nombre limité — réservé aux investisseurs qui ont fait leur simulation.
Estimer mon rendement netLa simulation s’ouvre déjà réglée sur ce type de résidence.
Questions fréquentes
L'amortissement d'une résidence de tourisme est-il repris à la revente ?
Oui. La résidence de tourisme ne figure pas dans la liste des biens exclus par la loi (art. 150 VB III du CGI). Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value, ce qui augmente l'impôt de cession.
Légifrance, art. 150 VB III CGI ; loi de finances pour 2025, art. 84.
Ce type de bien est-il quand même intéressant ?
Souvent oui, mais pour d'autres raisons que la revente : le décalage de trésorerie pendant la détention et les abattements pour durée de détention jouent en votre faveur. La question à trancher est votre horizon : plus vous détenez longtemps, plus l'abattement absorbe la base réintégrée.
Quelle différence fiscale avec un EHPAD ou une résidence étudiante ?
En EHPAD et en résidence étudiante, l'amortissement n'est pas repris à la revente : c'est un gain définitif. En tourisme, il est réintégré : c'est un gain différé. Même mécanisme d'amortissement pendant la détention, sort différent à la sortie.
Le micro-BIC change-t-il quelque chose ?
Oui. Au micro-BIC il n'y a pas d'amortissement, donc rien à réintégrer à la revente — mais vous perdez la déduction pendant la détention. L'arbitrage se joue sur votre durée de détention prévue et le niveau de vos loyers. On le simule ensemble.