Investir en résidence étudiante
Investir en résidence étudiante : un meublé géré où l'amortissement reste gagné
La résidence étudiante est l'une des portes d'entrée les plus simples de l'investissement meublé géré. Vous achetez un studio ou un T1 confié à un exploitant, vous percevez un loyer sans gérer les entrées et sorties, et à la revente l'amortissement déduit au régime réel n'est pas réintégré dans votre plus-value. L'avantage fiscal construit pendant la détention reste acquis.
Le ticket d'entrée le plus bas des résidences gérées.
Studios et petites surfaces : c'est souvent le premier investissement locatif que l'on peut faire sans mobiliser un gros apport, idéal pour tester le meublé géré.
Un amortissement qui reste à vous.
Comme l'EHPAD, la résidence étudiante est exclue de la réintégration des amortissements à la revente. L'impôt effacé sur vos loyers pendant la détention ne vous est pas repris à la sortie.
Zéro gestion locative.
L'exploitant gère la rotation des étudiants, les états des lieux, la relocation à chaque rentrée. Vous êtes propriétaire d'un mur, pas gestionnaire d'un meublé.
Une demande portée par l'emplacement.
Proximité des campus, des transports, des grandes villes universitaires : sur ce type de bien, la localisation pèse plus que tout. Une résidence bien placée reste louée.
Un marché de revente actif.
Les petites surfaces gérées se revendent bien : ticket accessible, large public d'acheteurs, liquidité correcte pour un actif géré.
La revente : ce que dit la fiscalité
À la revente, l'amortissement que vous avez déduit reste acquis : il n'est pas réintégré dans votre plus-value (art. 150 VB III du CGI).
La résidence étudiante relève de l'article L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation (résidences accueillant des étudiants, des jeunes en formation, des apprentis). Elle figure dans la liste limitative des résidences que la loi exclut de la réintégration des amortissements à la revente (art. 150 VB III du CGI). Vous déduisez l'amortissement chaque année au régime réel, et ce cumul n'alourdit pas votre plus-value de cession. C'est un gain définitif. Le seul point à cadrer avant d'acheter concerne la TVA récupérée à l'achat, liée à la poursuite de l'exploitation — détaillé dans notre guide revente LMNP.
Des biens de ce type
La sélection pour ce type de résidence est en cours de constitution. Dites-nous votre projet : nous vous proposons des biens qui y correspondent.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- Non. Les résidences étudiantes relèvent des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, exclus de la réintégration des amortissements applicable depuis 2025 (art. 150 VB III du CGI). L'avantage fiscal accumulé reste acquis à la revente.Légifrance, art. 150 VB III CGI ; CCH art. L. 631-12 et L. 631-13.
- Parce que c'est souvent le ticket le plus accessible du meublé géré. Vous testez le mécanisme (bail commercial, loyer délégué, régime réel) sur un montant maîtrisé, avec une gestion entièrement déléguée à l'exploitant.
- Le loyer que vous percevez découle du bail commercial signé avec l'exploitant, pas de la présence effective d'un étudiant. La gestion de l'occupation et de la relocation appartient au gestionnaire, selon les termes du bail.
- Le réel permet de déduire l'amortissement et efface souvent l'impôt sur les loyers ; c'est ce qui rend le placement intéressant sur la durée. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, plus simple mais sans amortissement. On tranche selon vos loyers et votre horizon de détention.