Rendement LMNP ancien géré
Rendement d'un LMNP ancien géré : ce que vous touchez net d'impôt
Sur un LMNP ancien géré déjà loué, votre amortissement se recalcule sur VOTRE prix d'achat, sans lien avec ce que le vendeur a déjà amorti. Résultat : pendant plusieurs années, cet amortissement absorbe le loyer et vous ne payez aucun impôt dessus — c'est le « rechargement » qui se reproduit à chaque revente.
un loyer non imposé pendant souvent 10 à 25 ans, selon le bien et vos charges
Source : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (base de l'amortissement : votre prix d'acquisition) et art. 39 C du CGI
Éligibilité
Éligible
Revenu net d'impôt (par an)
5 880 €
Loyer encaissé, moins vos charges, moins l'impôt réellement dû (avant remboursement du capital de votre crédit).
Rendement net d'impôt
3,09 %
Revenu net d'impôt rapporté à votre prix d'achat — à comparer au rendement d'un placement sans risque.
Années où le loyer échappe à l'impôt
11 ans
Tant que l'amortissement de votre bien — ou vos charges — couvre le loyer, celui-ci n'est pas imposé. Cet amortissement repart de zéro sur votre prix d'achat : il se recharge à chaque revente.
Impôt sur les loyers (IR + PS)
0 €
Impôt sur le revenu à votre tranche et prélèvements sociaux de 17,2 %. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit (art. 39 C du CGI).
Régime retenu
Réel — le plus avantageux ici
Le régime réel est comparé au micro-BIC (abattement de 50 % sans amortissement) : on retient le plus favorable pour vous, et on vous le dit si le micro l'emporte.
À la revente
Résidence épargnée par la réintégration
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf pour les résidences services limitativement énumérées (art. 150 VB III du CGI).
Points d'attention
- • Amortissement différé 670 € reporté sans limite de durée (plafond 39 C II).
Cette estimation suppose une imposition au régime réel (seul régime permettant d'amortir le bien) et repose sur des hypothèses non saisies : quote-part de terrain non amortissable de 20 %, mobilier estimé à 5 % du prix, et durées d'amortissement forfaitaires des composants du bâti et du mobilier. L'amortissement est calculé sur votre prix d'achat. Conformément à l'article 39 C du CGI, il ne peut pas créer de déficit : il est plafonné à votre résultat et l'excédent est reporté sans limite. Le revenu net d'impôt affiché est annuel, calculé avant remboursement du capital de votre crédit, et retient votre tranche marginale supposée constante. Estimation indicative, pas un avis fiscal personnalisé.
Ce que ce dispositif implique
Réintégration fiscale
Réintégration des amortissements à la revente
Les amortissements de l'immeuble déduits sont réintégrés dans la plus-value (art. 150 VB III, cessions ≥ 15/02/2025), sauf résidence de services. Alourdit fortement la PV imposable.
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Échanger avec HervéUn exemple chiffré
Exemple chiffré indicatif — résidence seniors financée
Hypothèses
- • Achat 215 000 € meublé compris (immeuble ≈ 204 000 €, mobilier ≈ 11 000 €, terrain 20 % non amortissable).
- • Loyer en place 8 600 €/an, charges à votre charge 5 000 €/an (dont intérêts de crédit).
- • Foyer imposé à la tranche marginale de 41 %.
Résultat
- • Amortissement de la première année ≈ 7 400 €, supérieur au résultat avant amortissement (3 600 €).
- • Résultat imposable ramené à 0 € : aucun impôt sur les loyers.
- • Revenu net d'impôt ≈ 3 600 €/an, et le loyer reste non imposé pendant plus de 25 ans.
Modélisation moteur-immo (art. 39 C et BOI-BIC-AMT-10-30-30-10).
Ce qu'il faut retenir
Le conseil d'Hervé
Le vrai atout de l'ancien géré, c'est le « rechargement » : vous rachetez de l'amortissement neuf sur votre prix, et vous repartez pour des années de loyer non imposé — là où le vendeur avait épuisé le sien. C'est un produit de rendement, pas de plus-value : c'est le revenu net annuel qu'il faut regarder.
Regardez le type de résidence avant le prix : étudiante, seniors agréée et EHPAD sont épargnées par la réintégration des amortissements à la revente, tourisme et affaires ne le sont pas. À rendement égal, ce détail change votre sortie.
Un rendement brut très élevé cache souvent un exploitant fragile ou un bien difficile à revendre. Un rendement net d'impôt régulier sur une résidence solide vaut mieux qu'un gros chiffre affiché qui ne tient pas.
Questions fréquentes
Ce que vous nous demandez le plus souvent.
- Parce que vous amortissez VOTRE prix d'acquisition, pas l'historique du vendeur. En achetant un bien ancien géré, vous inscrivez le bien à votre bilan pour le prix que vous payez, ventilé par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements, mobilier), terrain exclu. Cet amortissement neuf vient à nouveau effacer l'impôt sur les loyers pendant des années — c'est ce qu'on appelle le « rechargement » de l'amortissement à chaque revente.BOI-BIC-AMT-10-30-30-10
- Cela dépend de votre prix d'achat (plus il est élevé, plus l'amortissement est fort), de votre loyer et de vos charges. En pratique, sur une résidence de qualité au rendement modéré et avec un crédit en cours, le loyer n'est pas imposé pendant 10 à 25 ans, parfois davantage. Sur un petit bien à fort rendement acheté comptant, l'amortissement peut ne pas tout absorber : le simulateur vous donne le nombre d'années réel pour VOTRE cas, sans le survendre.art. 39 C, II du CGI
- Presque toujours sur une acquisition fraîche : l'amortissement neuf plus les charges dépassent quasi systématiquement l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC, qui lui interdit d'amortir. Le simulateur calcule quand même le micro-BIC en parallèle et vous alerte dans le cas rare où il serait plus avantageux (petit loyer, charges quasi nulles, ou amortissement épuisé après de longues années). L'option pour le réel est révisable chaque année.art. 50-0 du CGI
- Depuis le 15 février 2025, pour une cession au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l'augmente. Mais les résidences services limitativement énumérées — étudiantes, seniors avec agrément, EHPAD et médico-social — en sont exclues : leurs amortissements ne sont pas réintégrés. C'est précisément ce qui doit orienter le choix du bien, et le simulateur vous l'indique pour le type de résidence saisi.art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 → art. 150 VB, III du CGI
- C'est votre revenu net d'impôt annuel, avant remboursement du capital de votre éventuel crédit. Si vous financez l'achat à crédit, la mensualité (dont la part de capital) vient en plus : le loyer peut alors couvrir une partie de l'échéance sans être imposé, mais votre trésorerie du mois dépend de votre plan de financement. Ce simulateur isole la performance fiscale du bien ; le plan de financement s'étudie ensuite.
- Non. Il donne une estimation fondée sur des hypothèses de modélisation courantes (ventilation des composants, quote-part de terrain de 20 %, durées d'amortissement), pas sur les caractéristiques exactes de votre bien ni sur votre situation complète. Votre ventilation réelle et votre foyer doivent être étudiés avec un conseiller avant de vous engager.